El alquiler se lleva aproximadamente el 45% del salario de quien debe pagarlo. Casi 8 millones de personar en Argentina viven en viviendas alquiladas. Obviamente este número puede ser mucho mayor, ya que una enorme porción de los contratos de alquiler no son registrados en organismos oficiales. Para entrar a un alquiler una persona tiene que pagar, casi siempre, cuatro veces el valor del alquiler dejando posiblemente los ahorros de todo un año o más.
Alquileres de cuartos, monoambiente, PH, departamentos, un inmenso mundo donde hay que estar midiendo cada pasó en pos de no perder montones de billetes en vano. El alquiler es un fenómeno extendido, permanente y casi la única posibilidad para millones de trabajadores y trabajadoras ¿El sueño de la casa propia? Una quimera pensada más para el retiro que otra cosa, un proyecto a largo plazo que casi siempre implica un gran esfuerzo extra porque en él mientras tanto hay que pagar el alquiler en fecha y forma, no vaya a ser que carguen los intereses.
Para conocer sobre las dinámicas del alquiler, la especulación inmobiliaria, la organización de los inquilinos y las posiciones políticas existentes, dialogamos con Juan Arrizabalaga. Concejal tandilense por el Frente de Todos, referente del Frente Patria Grande y miembro de la Federación de Inquilinos Nacional, Arrizabalaga toma el enorme desafío de representar a un sector enorme de la población pero muy poco organizado. “No se puede controlar la inflación si no se controla el precio de los alquileres, esto es así”, afirma taxativamente. Parece ser que el tema de los alquileres es más importante de lo que parece, con negocios tan bien cerrados que parecen incuestionables e imperceptibles.
Juan Manuel Erazo: ¿Qué es la Federación de Inquilinos Nacional?
Juan Arrizabalaga: La Federación de Inquilinos Nacional ya tiene alrededor de 6 o 7 años. Tiene aproximadamente 15 regionales localizadas en diversas provincias. La presidencia la ejerce Gervasio Muñoz y nuestro objetivo es intentar construir un reclamo colectivo con un sujeto que no venía siendo organizado, nos referimos a las y los inquilinos de nuestro país. Esto se da en un momento histórico atravesado por dos cuestiones: por un lado, una profunda crisis habitacional y, por otro lado, un proceso de inquilinización de las ciudades, donde alquilar deja de ser una cuestión pasajera bajo el sueño de la casa propia, y pasa a ser casi el único modo de acceso a la vivienda en Argentina junto a los asentamientos informales.
Por lo tanto, el fenómeno de los alquileres requiere una reivindicación y una organización propia, lo que da lugar a la Federación de Inquilinos Nacional. Comienza luchando, naturalmente, por nuevas regulaciones en el sector (que no se discutía desde la época de Alfonsín)e impulsando una nueva Ley de Alquileres.
JME: ¿A qué llamamos vivienda ociosa? ¿Cómo es la propuesta de gravar a las mismas? ¿A qué apunta?
JA: El fenómeno de la vivienda vacía viene sucediendo hace ya varios años. Naturalmente en las ciudades, por ejemplo CABA y otras grandes ciudades, la presencia de viviendas ociosas es histórica. Ya había más de 250 mil viviendas vacías antes de la pandemia. Es un proceso que tiene que ver con la contracara del crecimiento económico en una parte de los últimos 20 años, donde se fortaleció la concentración de la propiedad, el encarecimiento de los inmuebles y el proceso de inquilinización. Esto se da centralmente en las capitales provinciales, ciudades intermedias y grandes centros turísticos. Se fortalece el fenómeno de las viviendas vacías en las primeras devaluaciones del macrismo donde se ensancha la brecha entre la vivienda en dólar y las expectativas de rentabilidad de esos inmuebles, y el alquiler en pesos e ingresos deprimidos de las y los inquilinos de nuestro país.
Esto en la pandemia pasa a ser masivo porque se empieza a buscar con más fuerza la rentabilidad fuera del alquiler permanente, además de una especie de golpe de mercado por parte de los sectores inmobiliarios organizados. Esto se da contra todo tipo de regulación (prorroga de contratos, congelamiento de precios, etc.) en el transcurso de la pandemia, además de darse un pase al alquiler turístico informal y temporal donde la rentabilidad es mucho mayor.
Lo que proponemos en concreto es un impuesto a la vivienda vacía, centralmente de los multipropietarios, que dé lugar como pasó en algunos países de Europa, a una movilización de los inmuebles y una apuesta al regreso del mercado de alquiler permanente.
JME: El gobierno convocó a una reunión junto a propietarios e inquilinos para discutir los alquileres ¿Cuál fue el objetivo?
JA: La mesa se dio en la Secretaría de Comercio que preside Roberto Feletti. Hubo representantes de AFIP, de dos cámaras inmobiliarias (la Cámara Inmobiliaria Argentina y la Cámara de Desarrolladores) que básicamente conducen y son voceros del mercado inmobiliario. El objetivo del debate ahí fue conformar una especie de paritaria con cantidades y precios, ósea que las viviendas existentes se pongan en el mercado de alquiler permanente y no queden vacías, además de fijar normas para el control de precios. ¿Por qué se dan estos? Porque no hay paritaria salarial, ni subsidios, ni políticas públicas para los sectores populares y la clase trabajadora que alcancen si no controlamos los precios de los alimentos y los precios de los alquileres. Esto es una preocupación de la Secretaría de Comercio que tiene como tarea el control de los precios a los consumidores.
“Lo que proponemos en concreto es un impuesto a la vivienda vacía, centralmente de los multipropietarios”
Nosotros entendemos que hay una crisis fenomenal de la vivienda, lo venimos anunciando desde antes de la pandemia. Creemos que están todas las condiciones dadas para una crisis habitacional profunda en Argentina. Viviendas hiperdolarizadas, ingresos deprimidos, crisis del crédito hipotecario luego de la estafa de los créditos UVA, un alto endeudamiento externo, precios de los alquileres por las nubes y mercado inmobiliario poco regulado. La pandemia de alguna manera pareció disipar por un momento este fenómeno, más que nada con la prórroga de contratos y el congelamiento de precios. Pero el final abrupto de esas medidas del Poder Ejecutivo allá por marzo del 2021, generó un nuevo golpe de precios y una posición del mercado inmobiliario de jurar una revancha ante toda idea de intervención estatal en el mercado, sobre todo porque de manera complementaria se había votado la Ley de Alquileres.
JME: ¿Cuál es el saldo de esa reunión? ¿Se pudo avanzar en una mesa de trabajo?
JA: Concretamente en la mesa el sector inmobiliario pidió contratos más cortos, de un año en lo posible, precios de oferta liberados, y eliminar el método de ajuste anual, que para ellos supone un tope a la rentabilidad. Buscan por el contrario ajustes alternativos cada tres o seis meses basados en las leyes del mercado. Nosotros entendemos que un contrato de un año con aumentos librados al mercado y desregulados, va a generar en un año una multiplicación de precios impresionante, un espiral inflacionario generando una crisis aun mayor en el acceso al alquiler en Argentina. Esto no se da solo en CABA y primer cordón del conurbano, se da en todas las grandes ciudades. Pasada la “paz” de fin de año, el crecimiento de la actividad turística y la vuelta a la presencialidad en las universidades públicas fueron elementos que complementaron el fenómeno de viviendas vacías. Sumemos el aumento del “dólar blue” que marca el criterio de aumento de precios.
Hoy hay una crisis en el alquiler de viviendas que no se vivía hace décadas en Argentina. El negocio inmobiliario propone profundizar esta crisis con lo que ya mencionamos anteriormente además de continuar con el no registro de los contratos en alquiler. De casi tres millones de contratos, según la propia AFIP, sólo se registran 169 mil. Para nosotros no tenía ningún sentido discutir leyes si lo que proponen es no cumplirlas. Nosotros postulamos fuertemente en esa mesa el cumplimiento de la ley, desde el plazo del contrato a los aumentos regidos de manera oficial. Además del no registro de muchos contratos que hacen que los inquilinos no tengan cómo reclamar.
JME: La nueva ley de alquileres trajo muchas expectativas para la población que recurre al alquiler. En el último tiempo, por el contrario, significó menor oferta de alquileres, aumento de precios y mayo maltrato por parte de las inmobiliarias ¿Por qué crees que esto sucedió?
JA: Algunas cosas ya mencioné en la pregunta anterior. El Estado no quiere hacer cumplir la Ley de Alquileres que votó. Después de la derrota electoral el gobierno empezó a hablar un poco el idioma de mercado. En esto de que “la ley había fracasado” hubo voceros concretos, y por supuesto, el mercado buscaron presionar con lo que pueden, que es el desabastecimiento, por eso lo estamos discutiendo en la Secretaría de Comercio. Esta es la situación en la que estamos, una puja distributiva y por el acceso al techo en la ciudad.
JME: ¿Se está pensado desde la Federación de Inquilinos alguna acción en defensa de la nueva ley y por su total aplicación? ¿Ves al gobierno con intenciones de sostenerla?
JA: Nosotros estamos saliendo con una campaña por el impuesto a la vivienda vacía. La ley obviamente hay que defenderla y aplicarla, por eso estamos en esta mesa. Vamos a esperar una nueva instancia en la mesa de Comercio y veremos para donde apunta el gobierno. Lamentablemente tiene posturas disímiles, hay sectores que hablan el idioma del mercado. Lo ha hecho (Gabriela) Cerruti, la vocera presidencial, lo ha hecho (Jorge) Ferraresi, lo ha hecho (Sergio) Massa. Nosotros vamos a ir a disputar esta visión que tiene consecuencias graves para la calidad de vida de los argentinos. Es un tiro en el pie que se da el propio gobierno.
“Si no regulamos el negocio inmobiliario no puede haber una política eficiente de vivienda en Argentina”
Hay tres cuestiones muy importantes. En primer lugar, si no regulamos el negocio inmobiliario no puede haber una política eficiente de vivienda en Argentina. En segundo lugar, no se puede controlar la inflación si no se controla el precio de los alquileres, esto es así, el gobierno tiene que comprenderlo. Y en tercer lugar, esta instancia de la mesa significó un esbozo de paritaria que el negocio inmobiliario jamás tuvo con nadie, ni siquiera con el Estado y con sindicatos. Es la primera vez que discuten con el Estado e inquilinos, cantidades y precios. Es lo que debería suceder siempre. Esperemos que cambie un poco esa visión de algunos sectores del gobierno tan permeados por el mercado inmobiliario y, en algunos casos, siendo parte del mismo.
