El país ya no tiene Ley de Alquileres. Las millones de personas que alquilan en la Argentina ya no podrán regirse con el marco de una ley, si no a partir de artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, que en grandes síntesis, deja abierto a la interpretación y es muy poco específico en algunos puntos.
Desde este 20 de diciembre, todo aquel que alquila deberá hacerlo de esta manera, al menos hasta que el Congreso de la Nación tome la iniciativa de conformar la Comisión Bicameral, el presidente llame a sesiones extraordinarias y ambas Cámaras del poder legislativo rechacen el mega DNU del presidente Milei. Un escenario adverso.
“En lo próximos días llamaremos a sesiones extraordinarias del Congreso Nacional, enviaremos un paquete de leyes pidiéndole al Congreso la colaboración para avanzar en este proceso de cambio que la sociedad eligió en un contexto de crisis que requiere acción inmediata”, dijo Milei.
Paso en limpio cómo quedaría la legislación del alquiler con el DNU
1. Se deroga completa la Ley 27.551 de 2020
2. En consecuencia, se derogan las modificaciones hechas por la 27.737 en 2023. Solo queda el último capítulo (incentivos)
3. Libre elección de moneda— Federico González Rouco (@FGRouco) December 21, 2023
Cómo serán los nuevos contratos
Ahora bien, vayamos punto por punto respecto a cómo serán los nuevos contratos para quienes necesitan alquilar para vivir.
1. El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.
2. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.
Es decir, ya no se utilizará el índice de Contratos de Locación (ICL) ni el índice de Casa Propia, por lo que para llegar a un acuerdo respecto a cómo actualizar los alquileres, tanto el propietario o la inmobiliaria como el inquilino/a deberán ponerse de acuerdo para establecer cada cuánto se actualiza un alquiler y su valor en cada caso.
Una tarea realmente compleja para quienes deben hacerlo frente a grandes inmobiliarias, con mucha demanda. También, una invitación para que sencillamente los alquileres sean adquiridos por quienes pueden pagar un poco más.
“Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, aclara el documento
4. La justicia no podrá incidir
En un hecho insólito, la justicia no podrá modificar la gorma de pago o la moneda que se pacte entre las partes, así como tampoco podrá intervenir ante casos de abusos de precios o situación de conflicto.
5. Fianza, garantía y libre elección de moneda
De la misma forma que con el valor del alquiler y el tiempo para su actualización, la derogación de la Ley que regía hasta ahora obliga a que el trámite para ingresar a una vivienda (esto es ante todo el depósito, la garantía y otros detalles) también sea acordado entre las partes.
Por ejemplo, antes de las leyes de alquileres sancionadas después de 2020 se pactaba el valor de un mes de alquiler por año a modo de depósito y no un mes por todo el contrato.
Pero uno de los puntos más polémicos será la posibilidad de pactar entre las partes la libre elección de moneda de pago. Esto abre una alerta para los miles de inquilinos en todo el país, ya que ante un escenario de crisis económica, los contratos podrían llegar a ser exigidos en dólares.
6. Rescindir el contrato
El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
7. Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP
Dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligación queda sin efecto.
